2019年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)整體呈現(xiàn)“穩(wěn)中趨緩、分化加劇”的態(tài)勢(shì)。在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，市場(chǎng)逐步回歸理性，各項(xiàng)核心指標(biāo)增速有所放緩，不同區(qū)域和城市間的表現(xiàn)差異顯著。

一、 開發(fā)投資：增速平穩(wěn)回落，區(qū)域分化明顯

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速較1-5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然仍保持在兩位數(shù)增長(zhǎng)區(qū)間，但自年初以來增速已呈逐月溫和回落趨勢(shì)。分區(qū)域看，東部和中部地區(qū)投資額保持領(lǐng)先，但增速放緩；西部地區(qū)投資增速相對(duì)較快，成為支撐全國(guó)投資增長(zhǎng)的重要力量。這反映出房企投資布局正隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控深化而向更具潛力的中西部核心城市傾斜。

二、 土地市場(chǎng)：購(gòu)置面積大幅下降，成交價(jià)款增速轉(zhuǎn)負(fù)

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為8035萬平方米，同比下降27.5%，降幅持續(xù)擴(kuò)大；土地成交價(jià)款3811億元，同比下降27.6%。土地市場(chǎng)的顯著降溫，直接體現(xiàn)了房企在面對(duì)融資環(huán)境收緊和市場(chǎng)前景不確定性時(shí)的謹(jǐn)慎態(tài)度。一方面，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，但整體供地節(jié)奏和房企拿地意愿均有所減弱；另一方面，三四線城市土地市場(chǎng)隨著棚改貨幣化安置力度減弱而明顯遇冷。

三、 銷售市場(chǎng)：銷售面積微降，銷售額小幅增長(zhǎng)

全國(guó)商品房銷售面積為75786萬平方米，同比下降1.8%；而商品房銷售額為70698億元，同比增長(zhǎng)5.6%。這一“量縮價(jià)漲”的組合表明，盡管銷售面積略有下滑，但銷售均價(jià)仍有一定支撐。銷售面積的下滑主要受三四線城市市場(chǎng)降溫拖累，而部分一二線城市在人才政策等利好下，市場(chǎng)保持了一定活躍度，支撐了銷售額的增長(zhǎng)。市場(chǎng)銷售重心進(jìn)一步向都市圈和核心城市回歸。

四、 資金狀況：到位資金增速放緩，自籌資金占比提升

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速同樣呈現(xiàn)回落。從構(gòu)成看，國(guó)內(nèi)貸款增速保持平穩(wěn)，而受銷售端影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速回落較為明顯。值得關(guān)注的是，企業(yè)自籌資金增速相對(duì)較快，占比提升，這在一定程度上反映了在信托、海外債等融資渠道也面臨監(jiān)管加強(qiáng)的背景下，房企正積極通過促銷回款、項(xiàng)目合作等方式補(bǔ)充資金流，融資環(huán)境整體趨緊。

五、 與展望

2019年上半年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)清晰地勾勒出行業(yè)在嚴(yán)格調(diào)控和金融監(jiān)管下的發(fā)展軌跡：投資韌性猶存但動(dòng)力減弱，土地市場(chǎng)理性回調(diào)，銷售市場(chǎng)區(qū)域分化格局深化，企業(yè)資金鏈面臨考驗(yàn)。展望下半年，預(yù)計(jì)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)將繼續(xù)貫徹，市場(chǎng)整體將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。房企將繼續(xù)聚焦核心城市群，加快銷售回籠資金，投資和開發(fā)節(jié)奏將更趨謹(jǐn)慎和精細(xì)化，行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提升，從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的步伐加快。